ITBI e integralização de capital: STF firma imunidade incondicional

Introdução

O Supremo Tribunal Federal encerrou uma das disputas mais antigas do direito tributário municipal. Em sessão virtual concluída em 19 de outubro de 2026 — e publicada no Informativo STF nº 1.235, de 4 de novembro de 2026 — o Plenário do STF decidiu, por 8 votos a 2, que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas é incondicional. O resultado vale mesmo quando a empresa tem como atividade predominante a compra, venda ou locação de bens imóveis. A decisão, firmada no Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP), sob relatoria do Min. Edson Fachin, afasta uma restrição que municípios vinham aplicando com base em dispositivo do Código Tributário Nacional e encerra a controvérsia em caráter vinculante para toda a administração tributária.

1. O ITBI e a controvérsia sobre a imunidade

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa, entre vivos, de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Sua alíquota varia conforme o município, mas costuma ficar entre 2% e 4% sobre o valor do imóvel transmitido.

A Constituição Federal de 1988, no art. 156, § 2º, I, estabelece duas hipóteses de imunidade ao ITBI. A primeira delas prevà que o imposto não incide sobre "a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital". A segunda cuida das transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ao final do mesmo dispositivo, a Constituição ressalva ambas as hipóteses "se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

A divergência interpretativa estava precisamente nessa ressalva. Municípios e tribunais estaduais argumentavam que a exceção alcançava as duas hipóteses — incluindo a integralização de capital. Para essa corrente, empresas com atividade imobiliária preponderante não fariam jus à imunidade, posição que encontrava suporte no art. 37 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), que expressamente afasta a imunidade para adquirentes com atividade predominantemente imobiliária. Contribuintes, por sua vez, sustentavam que a ressalva constitucional se referia apenas à segunda hipótese — a de fusão, incorporação, cisão e extinção — deixando a integralização de capital imune de forma absoluta.

2. Fundamentos legais e doutrinários

A controvérsia tem raízes na própria estrutura do art. 156, § 2º, I da Constituição. Uma leitura sistemática indica que o "salvo se" final foi inserido em posição que, gramaticalmente, poderia qualificar tanto a primeira quanto a segunda hipótese do inciso. A interpretação que prevaleceu no STF, contudo, enxerga que a ressalva foi endereçada apenas às transmissões decorrentes de reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão e extinção), porque nessas situações o imóvel segue seu caminho patrimonial sem aportar capital novo à empresa. Na integralização, em contraste, o bem ingressa precisamente para compor o capital social, operação que a Constituição quis desonerar de forma irrestrita para incentivar a atividade empresarial.

Nesse contexto, o STF entendeu que o art. 37 do CTN — ao excluir da imunidade as pessoas jurídicas com atividade imobiliária preponderante — extrapola os limites constitucionais quando aplicado à hipótese de integralização de capital. A lei complementar pode regular, mas não pode restringir imunidade constitucional expressa. Essa é a linha firmada pelo Min. Fachin no voto que prevaleceu: a imunidade da integralização de capital é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade econômica exercida pelo adquirente, ressalvados atos fraudulentos ou simulados.

A necessidade de ressalvar simulação e fraude — incorporada ao voto após sugestão do Min. Alexandre de Moraes, aceita pelo relator — deixa claro que a imunidade não protege operações artificiais criadas apenas para afastar o imposto. O uso de integralização com propósito exclusivamente elusivo, sem substância econômica, pode ser desconsiderado pela autoridade fiscal.

3. Jurisprudência relevante

O Tema 1.348 não surge no vácuo. Em 2020, o STF já havia fixado, no Tema 796 (RE 796.376/SC), que a imunidade do ITBI na integralização de capital não alcança o valor dos bens que exceda o capital social a ser integralizado. Em outras palavras, se o imóvel avaliado em R$ 1 milhão é integralizado a uma empresa cuja subscrição de capital é de apenas R$ 700 mil, a parcela excedente de R$ 300 mil destinada à reserva de capital permanece sujeita ao ITBI.

O Tema 1.348 avançou além disso para resolver a segunda frente da controvérsia: a de que, dentro do limite do capital subscrito, a imunidade vale para qualquer empresa, independentemente de seu objeto social. O STF, RE 1.495.108/SP, Rel. Min. Edson Fachin, sessão virtual encerrada em 19.10.2026, firmou que a imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I da Constituição, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica adquirente, ressalvados os casos de simulação ou fraude à lei.

Antes dessa decisão, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça havia oscilado no sentido de admitir, em determinados precedentes, a aplicação do art. 37 do CTN para negar a imunidade às empresas imobiliárias. Com a fixação da tese pelo STF em sede de repercussão geral, o entendimento passa a vincular todos os tribunais e a administração tributária federal, estadual e municipal.

4. Impacto prático

A decisão tem efeitos imediatos e abrangentes. Holdings patrimoniais e familiares que transferem imóveis para compor seu capital social — uma operação muito comum no planejamento sucessório — estavam sujeitas, em muitos municípios, a autuações fiscais que negavam a imunidade sob o argumento da atividade imobiliária preponderante. Com a tese do STF, essas cobranças perdem fundamento.

Empresas do setor imobiliário, especialmente incorporadoras e gestoras de patrimônio, que pretendiam integralizar imóveis ao capital de subsidiárias ou de holdings criadas para organizar o portfólio passam a ter segurança jurídica para realizar a operação sem pagamento de ITBI, desde que o valor integralizado fique dentro do capital subscrito (limite do Tema 796) e que a operação tenha substância econômica real.

Dois pontos práticos merecem atenção. Primeiro: contribuintes que tiveram o ITBI cobrado indevidamente em operações de integralização podem avaliar a recuperação do imposto via repetição do indébito, com prazo prescricional de cinco anos a contar do pagamento indevido (art. 168 do CTN). Segundo: contribuintes devem documentar com cuidado a operação — avaliação do imóvel, ata de assembleia deliberando o aumento de capital, contrato social atualizado — para demonstrar que não há simulação e que o valor integralizado corresponde ao capital efetivamente subscrito.

Conclusão

O STF encerrou, com o Tema 1.348, uma controvérsia que há décadas impunha insegurança jurídica a contribuintes e custos administrativos a municípios. A tese firmada é coerente com a literalidade da Constituição: a ressalva ao "salvo se" do art. 156, § 2º, I foi endereçada às reorganizações societárias, não à integralização de capital. A decisão não cria uma imunidade absoluta — o limite do capital subscrito (Tema 796) e a vedação à simulação permanecem. O que se afasta, definitivamente, é a possibilidade de municípios cobrarem ITBI sobre a integralização genuína de imóveis ao capital de empresas imobiliárias. Para contribuintes que praticaram essas operações nos últimos cinco anos sob tributação indevida, a decisão abre espaço concreto para recuperação de valores pagos.

Referências

• Constituição Federal de 1988, art. 156, § 2º, I
• Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 36 e 37
• STF, RE 1.495.108/SP, Rel. Min. Edson Fachin, sessão virtual encerrada em 19.10.2026 (Tema 1.348 da Repercussão Geral)
• STF, RE 796.376/SC (Tema 796 da Repercussão Geral)
• STF, Informativo nº 1.235, de 04.11.2026 — disponível em stf.jus.br