IPTU: STJ reafirma que proprietário registral responde pelo tributo mesmo sem posse

Introdução

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) publicou, em 3 de novembro de 2026, o Informativo de Jurisprudência nº 908, com uma decisão de impacto direto para compradores e vendedores de imóveis em todo o país. No REsp 2.294.977-SC, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, que a existência de um possuidor já obrigado ao tributo não elimina a legitimidade do proprietário registral para responder pelo IPTU. A transferência da posse por instrumento particular, ainda que comunicada ao município, não desfaz o vínculo jurídico dominial enquanto o registro imobiliário não for atualizado.

1. O IPTU e seus sujeitos passivos

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é tributo municipal que incide anualmente sobre imóveis localizados em perímetro urbano. Seu fato gerador — definido no art. 32 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966 — CTN) — é a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel no primeiro dia do exercício fiscal.

O art. 34 do CTN é mais amplo na definição do contribuinte: "o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". Essa amplitude cria uma zona de incerteza prática nos negócios imobiliários: quando um imóvel é vendido por instrumento particular — como ocorre em compromissos de compra e venda e contratos de cessão de posse —, quem responde pelo IPTU?

A questão afeta diretamente loteamentos, incorporações e transações entre particulares em que o registro da escritura é adiado, seja por burocracia cartorária, seja por razões econômicas.

2. Fundamentos legais

O direito civil brasileiro é categórico: a propriedade imóvel só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelecem que, antes do registro, o adquirente é apenas credor do ato de transferência — não proprietário.

No plano tributário, o art. 123 do CTN reforça a proteção da Fazenda Pública: "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública". Isso significa que a cláusula contratual que atribui ao comprador a obrigação de pagar o IPTU é válida entre as partes, mas não impede o município de cobrar o tributo do proprietário registral.

A combinação dessas regras produz um resultado que muitos vendedores desconhecem: enquanto a escritura não está registrada, o alienante permanece como proprietário perante a Fazenda Municipal e pode ser cobrado mesmo anos depois da entrega das chaves.

3. Jurisprudência: Tema 122 e o Informativo 908

Em 2009, a Primeira Seção do STJ firmou o Tema 122 ao julgar os REsp 1.110.551-SP e REsp 1.111.202-SP sob o rito dos recursos repetitivos (Rel. Min. Mauro Campbell Marques, 1ª Seção, j. 18/06/2009). A tese reconhece que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) quanto o proprietário registral podem figurar como sujeitos passivos do IPTU, cabendo à legislação municipal definir qual deles deve ser cobrado em primeiro lugar. O julgamento deu origem à Súmula nº 399 do STJ.

No Informativo 908, publicado em 3 de novembro de 2026, a Segunda Turma julgou o REsp 2.294.977-SC (Rel. Min. Francisco Falcão, j. 20/10/2026, por unanimidade) em caso cujos fatos ilustram bem o problema: um município ajuizou execução fiscal para cobrar IPTU dos exercícios de 2002 e 2005. O juízo de primeiro grau extinguiu a execução por ilegitimidade passiva do proprietário registral, ao argumento de que a posse e os direitos sobre o imóvel tinham sido transferidos por instrumento particular antes do fato gerador, e que o município havia sido notificado da operação.

O STJ reformou essa conclusão. A Segunda Turma reafirmou que a comunicação informal da transferência ao município não substitui o registro imobiliário como ato jurídico de transferência da propriedade. Enquanto o nome do alienante permanece no Registro de Imóveis, ele conserva o vínculo dominial com o imóvel e pode ser legitimamente incluído no polo passivo da execução fiscal.

A tese do acórdão alinha-se ao art. 34 do CTN e ao Tema 122: a presença de um possuidor obrigado ao tributo não exclui, por si só, a responsabilidade do proprietário registral. Os dois sujeitos podem conviver no polo passivo, cabendo ao município escolher contra qual deles dirigir a cobrança, dentro dos parâmetros da legislação local.

4. Impacto prático

A decisão tem repercussão imediata para quem vendeu — ou está vendendo — imóvel sem registrar a escritura. Mesmo anos após a entrega das chaves, o alienante pode ser surpreendido com uma execução fiscal de IPTU de exercícios passados, período em que o imóvel estava, na prática, nas mãos do comprador.

O risco é especialmente relevante para:

• Construtoras e loteadoras que comercializam unidades por contrato de compra e venda antes da averbação da construção ou do parcelamento do solo;
• Pessoas físicas que venderam imóveis por instrumento particular sem providenciar o registro da escritura definitiva;
• Herdeiros que receberam imóveis em inventário ainda não registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

A proteção mais eficaz é a regularização registral. Enquanto o registro não é feito, o vendedor permanece como proprietário perante a Fazenda Municipal. Uma cláusula contratual que atribua o IPTU ao comprador pode embasar uma ação de regresso depois de o vendedor pagar o tributo, mas não impede a cobrança inicial. Contribuintes que já foram executados nessa situação devem verificar se a legislação municipal do ente credor indica o possuidor como sujeito passivo preferencial, o que pode fundamentar defesa em embargos à execução.

Conclusão

A decisão da Segunda Turma do STJ no REsp 2.294.977-SC confirma uma lógica que a legislação civil e tributária já sustentavam: enquanto o registro imobiliário não é atualizado, a propriedade — para todos os efeitos, inclusive tributários — ainda pertence ao alienante. A comunicação informal ao município não tem força jurídica para alterar essa realidade. Para quem vende imóvel, o caminho mais seguro é exigir o registro da escritura como condição do negócio ou, ao menos, garantir contratualmente o ressarcimento em caso de execução fiscal — ciente de que essa garantia opera entre as partes, e não perante a Fazenda.

Referências

• Arts. 32 e 34 da Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional)
• Art. 123 da Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional)
• Arts. 1.227 e 1.245 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil)
• STJ, Súmula nº 399
• STJ, REsp 1.110.551-SP e REsp 1.111.202-SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, 1ª Seção, j. 18/06/2009 (Tema Repetitivo 122)
• STJ, REsp 2.294.977-SC, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, j. 20/10/2026 (Informativo de Jurisprudência nº 908, 03/11/2026)
• Portal de jurisprudência do STJ: scon.stj.jus.br