ITBI 2026: base de cálculo, alíquotas e imunidades constitucionais

Introdução

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter vivos — o ITBI — é um dos tributos que mais afeta diretamente o contribuinte na aquisição de propriedades. Apesar de ser municipal, o ITBI possui regras nacionais estabelecidas na Constituição Federal de 1988 e no Código Tributário Nacional. Em 2026, o tributo é foco de disputas jurídicas relevantes: a base de cálculo foi objeto de tese vinculante do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imunidade constitucional na integralização de capital societária foi delimitada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), e a Lei Complementar nº 227/2026 já alterou o marco normativo com efeitos a partir de 2027. Este artigo apresenta o quadro atual e o que muda.

1. O que é o ITBI e qual é sua estrutura jurídica

O ITBI é tributo de competência municipal, previsto no art. 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988. Incide sobre as transmissões inter vivos — por ato oneroso — de bens imóveis por natureza ou acessão física, bem como de direitos reais sobre imóveis, excluídos os de garantia, e sobre a cessão de direitos à sua aquisição.

A distinção entre transmissão inter vivos e causa mortis é essencial: enquanto o ITBI incide sobre compra e venda, permuta e dação em pagamento envolvendo imóveis, a transmissão por herança ou doação sujeita-se ao ITCMD — tributo de competência estadual disciplinado pelo art. 155, inciso I, da CF/88.

Os arts. 35 a 42 da Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional — CTN), recepcionados pela ordem constitucional de 1988, complementam a estrutura do tributo: definem o fato gerador, a base de cálculo e os contribuintes. Cada município, dentro desse quadro, legisla sobre alíquotas e demais aspectos de sua competência.

2. Base de cálculo: o valor venal e a disputa com o "valor de referência" municipal

O art. 38 do CTN define que a base de cálculo do ITBI é "o valor dos bens ou direitos transmitidos". A aparente simplicidade da norma gerou conflito prolongado: os municípios passaram a adotar tabelas próprias de "valor venal de referência" — frequentemente superiores ao preço declarado pelas partes na escritura — para calcular o tributo.

A questão foi resolvida pelo STJ no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos. Em 9 de março de 2022, a Primeira Seção fixou as seguintes teses no Tema Repetitivo 1.113:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculada à base de cálculo do IPTU;
• O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado — presunção que somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular processo administrativo (nos termos do art. 148 do CTN);
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI por meio de valor de referência estabelecido unilateralmente.

Na prática, o contribuinte que compra um imóvel tem o direito de recolher o ITBI sobre o preço efetivo da transação. Se o município pretende cobrar sobre valor maior, deve instaurar procedimento administrativo com contraditório — não pode simplesmente lançar o tributo sobre tabela própria.

Atenção para 2027: a Lei Complementar nº 227/2026, editada no âmbito da reforma tributária, acrescentou parágrafos ao art. 38 do CTN. O novo texto define "valor venal" como o preço pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado e atribui ao município a competência para estabelecer, inicialmente, esse valor. A alteração cria tensão com o Tema 1.113 do STJ — pois aparentemente resgata a lógica de tabelas municipais — e deverá ser objeto de intensa litigância a partir da vigência das novas regras municipais em 2027.

3. Imunidade constitucional na integralização de capital

O art. 156, § 2º, inciso I, da CF/88 prevê imunidade ao ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A imunidade, porém, não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

O STF, no julgamento do RE 796.376/SC, afeto ao Tema de Repercussão Geral 796 — decidido pelo Plenário em 4 de agosto de 2020 —, fixou a seguinte tese: "A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado."

Em outras palavras: se um sócio transfere um imóvel avaliado em R$ 2 milhões para integralizar R$ 1,5 milhão de capital social, a imunidade alcança apenas R$ 1,5 milhão. Sobre os R$ 500 mil restantes, o ITBI é exigível pelo município.

Esse entendimento tem impacto direto no planejamento societário e sucessório. Integralizações de imóveis em holdings familiares permanecem válidas como instrumento de proteção patrimonial, mas o dimensionamento preciso do capital subscrito é essencial para maximizar o benefício da imunidade.

O critério de "atividade preponderante" — que afasta a imunidade — é definido pelo art. 37 do CTN: considera-se preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, decorrer de operações com imóveis.

4. Alíquotas e variações municipais

A CF/88 não fixa alíquota máxima para o ITBI, ao contrário do que faz com o ITCMD. Cada município define livremente sua alíquota, respeitados os princípios constitucionais.

Na prática, as alíquotas variam entre 0,5% e 3% do valor da transação — sendo 2% a taxa mais comum entre os grandes municípios brasileiros. A variação por modalidade de financiamento também é comum: operações pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) costumam gozar de alíquotas reduzidas em muitos municípios.

O contribuinte deve consultar a legislação municipal antes de realizar a operação. A responsabilidade pelo recolhimento recai, em regra, sobre o adquirente.

Conclusão

Em 2026, o ITBI permanece como custo relevante nas operações imobiliárias, mas com limites mais claros. O STJ, pelo Tema 1.113, consolidou que a base de cálculo é o preço efetivo da transação, vedando a imposição automática de valores municipais de referência. O STF, pelo Tema 796, delimitou a imunidade na integralização de capital ao valor etetivamente subscrito. E a Lei Complementar nº 227/2026 já alterou o quadro normativo para 2027, criando nova zona de controvérsia que deverá ser acompanhada de perto. Quem compra, vende ou reorganiza patrimônio imobiliário precisa conhecer essas regras para evitar tanto o recolhimento a maior quanto autuações por pagamento insuficiente.

Referências

• Constituição Federal de 1988, art. 156, II e § 2º, I; art. 155, I
• Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 35–42 e art. 148
• Lei Complementar nº 227/2026 (alteração ao art. 38 do CTN — efeitos a partir de 2027)
• STJ, REsp nº 1.937.821/SP, Primeira Seção, j. 9/3/2022, Tema Repetitivo 1.113 (base de cálculo do ITBI)
• STF, RE 796.376/SC, Plenário, j. 4/8/2020, Tema de Repercussão Geral 796 (imunidade do ITBI na integralização de capital)
• Portal do STJ: stj.jus.br
• Portal do STF: portal.stf.jus.br
• Portal da legislação federal: planalto.gov.br