ITBI na integralização de imóvel ao capital social: o que muda com o Tema 796 do STF

Introdução

A integralização de imóveis ao capital social de uma pessoa jurídica é operação frequente na constituição de holdings familiares e em reorganizações societárias. Quem a realiza, porém, depara com uma dúvida prática relevante: incide o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) nessa transferência? A resposta depende da correta aplicação do art. 156, §2º, I da Constituição Federal de 1988 (CF/88) — e dos limites que o Supremo Tribunal Federal (STF) fixou no julgamento do Tema 796, concluído em abril de 2021.

1. Integralização de capital com imóvel: como funciona

A integralização de capital ocorre quando um sócio, ao constituir ou aumentar o capital social de uma empresa, transfere a ela um bem imóvel em vez de dinheiro. Em contrapartida, recebe quotas ou ações proporcionais ao valor do bem aportado. A operação tem regras no Código Civil (arts. 997, 1.052 e seguintes para sociedades limitadas) e exige laudo de avaliação elaborado por especialista habilitado.

Do ponto de vista tributário, há efetiva transmissão da propriedade imobiliária de uma pessoa para outra: o bem sai do patrimônio do aportante e ingressa no patrimônio da sociedade. Isso atrai, em tese, o fato gerador do ITBI — que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, conforme o art. 35 do Código Tributário Nacional (CTN, Lei nº 5.172/1966). A discussão central é sobre a imunidade constitucional criada para esse caso específico.

2. A imunidade constitucional e sua controvérsia histórica

O art. 156, §2º, I da CF/88 estabelece que o ITBI "não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital". Trata-se de imunidade constitucional — não mera isenção —, que proíbe aos municípios a cobrança do imposto nessas situações.

A norma, porém, traz uma exceção: a imunidade não se aplica quando "a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil". Por anos, municípios interpretavam essa exceção de forma ampla, cobrando ITBI mesmo em integralizações realizadas por empresas cujo objeto social envolvia imóveis — como holdings imobiliárias e incorporadoras.

Havia ainda outra disputa: municípios exigiam ITBI sobre o valor total do imóvel integralizado, ainda que parte desse valor fosse destinada a reservas de capital em vez de ao capital social propriamente dito. Sem jurisprudência vinculante, a situação variava conforme o município e o grau de litigiosidade do contribuinte.

3. Jurisprudência relevante: STF Tema 796 (RE 796.376)

O STF encerrou as controvérsias no julgamento do Recurso Extraordinário 796.376 (Tema 796), decidido pelo Plenário em 15 de abril de 2021, por unanimidade. O tribunal fixou duas teses de repercussão geral:

Primeira tese: "A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do §2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado."

Em outras palavras: a imunidade é proporcional ao valor creditado ao capital social. O excedente — eventualmente alocado a reservas de capital ou conta de ágio — permanece sujeito ao ITBI municipal.

Segunda tese: A exceção da atividade preponderante (compra, venda, locação e arrendamento de imóveis) aplica-se apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica — não às integralizações de capital. Isso significa que mesmo empresas cuja atividade principal seja o mercado imobiliário têm direito à imunidade nas integralizações, respeitado o limite do capital subscrito.

O julgamento conferiu segurança jurídica a operações que, antes, dependiam da posição de cada município. Com a fixação de tese vinculante, decisões municipais contrárias podem ser impugnadas com base no art. 927 do Código de Processo Civil (CPC, Lei nº 13.105/2015), que determina a observância das teses do STF por todos os órgãos do Poder Judiciário e da Administração.

4. Impacto prático

Antes de concluir uma integralização de imóvel, o contribuinte deve verificar três elementos: (i) o valor de mercado do bem, apurado em laudo técnico; (ii) o montante do capital social que será subscrito na operação; e (iii) a parcela eventualmente destinada a reservas de capital.

Exemplo: se um sócio contribui um imóvel avaliado em R$ 1.200.000 para subscrever R$ 800.000 em quotas de capital social, destinando os R$ 400.000 restantes à reserva de capital, a imunidade cobre apenas os R$ 800.000. Sobre os R$ 400.000 excedentes, o município pode exigir ITBI à sua alíquota local — que no Brasil oscila entre 2% e 4%.

A escritura pública de integralização e o contrato social ou alteração contratual devem refletir de forma expressa o valor creditado ao capital social e o eventual excedente, de modo a demonstrar os limites da imunidade e afastar autuações indevidas.

Conclusão

O Tema 796 do STF delimitou com clareza o alcance da imunidade de ITBI nas integralizações de imóveis ao capital social: o benefício cobre o valor destinado ao capital subscrito, independentemente do ramo de atividade da empresa receptora, mas não alcança excedentes alocados a reservas. A estruturação correta da operação — com atenção ao laudo de avaliação, ao valor do capital subscrito e à redação dos instrumentos societários — é o que garante o aproveitamento pleno da imunidade constitucional sem risco de autuação municipal.

Referências

• Constituição Federal de 1988, art. 156, §2º, I
• Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 35 a 42
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 927
• STF, RE 796.376, Tema 796, Plenário, rel. Min. Alexandre de Moraes, j. 15.04.2021
• Portal do STF: stf.jus.br (Repercussão Geral, Tema 796)