CARF: Venda de imóvel no lucro presumido é ganho de capital

Introdução

Empresas optantes pelo lucro presumido que alienam imóveis frequentemente enquadram a receita como operacional para reduzir a carga de IRPJ e CSLL. Em maio de 2026, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) contrariou essa prática ao decidir, por maioria de votos, que a venda de três imóveis por uma empresa do setor deve ser tributada como ganho de capital — e não como receita operacional —, mesmo havendo previsão de atividade imobiliária no objeto social. A decisão reforça uma linha mais rigorosa do órgão e acende o alerta para contribuintes que estruturaram planejamentos com base na distinção entre as duas modalidades de receita.

O que foi decidido e qual era a controvérsia

No processo nº 15746.725123/2023-13, o CARF analisou a autuação fiscal contra uma empresa enquadrada no lucro presumido que alienou três imóveis e computou os valores obtidos como receita bruta operacional. Com isso, a alíquota efetiva de IRPJ ficava em torno de 1,2% sobre a receita (presunção de 8% × alíquota de 15%), em vez dos 15% incidentes sobre o ganho de capital — diferença que pode ser expressiva quando o bem é vendido por valor muito acima do custo contábil.

A empresa argumentava que a atividade imobiliária constava formalmente do seu objeto social, o que, na sua visão, bastaria para caracterizar a operação como parte do ciclo operacional do negócio — e, portanto, receita ordinária. A fiscalização discordou e lavrou o auto de infração exigindo o IRPJ e a CSLL calculados sobre o ganho de capital apurado.

O CARF, por maioria, deu razão ao Fisco.

Fundamentos legais e a posição do CARF

O acórdão parte da distinção prevista no art. 521 do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda — RIR/2018): receita operacional é aquela decorrente do objeto principal da empresa, enquanto o ganho de capital resulta da alienação de bens do ativo não circulante que não integram o ciclo operacional.

O voto vencedor também interpretou a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, que autoriza o reconhecimento de receita operacional para a venda de imóveis anteriormente utilizados na locação, desde que a atividade faça parte do objeto social. Para o CARF, porém, essa permissão não é automática: exige que os imóveis integrem efetivamente o ciclo operacional do negócio, dentro de uma atividade econômica organizada e habitual — não bastando a mera previsão estatutária.

O fundamento central do acórdão é a distinção entre previsão formal e exercício efetivo: incluir "compra e venda de imóveis" no contrato social não transforma operações esporádicas de realização de ativo em atividade imobiliária para fins tributários. O colegiado identificou que a empresa não possuía estrutura, histórico de transações ou indicadores que demonstrassem o exercício real e organizado dessa atividade.

Além do RIR/2018 e da Solução de Consulta Cosit 7/2021, o acórdão faz referência ao art. 25 da Lei nº 9.430/1996, que define a base de cálculo presumida para o lucro presumido, e ao art. 31 da Lei nº 9.249/1995, que disciplina o ganho de capital em alienações de ativos por pessoas jurídicas.

Impacto prático para contribuintes e empresas

A diferença de tributação entre as duas modalidades pode ser substancial. Considere um imóvel adquirido por R$ 500 mil e alienado por R$ 2 milhões:

• Receita operacional (lucro presumido): base presumida = 8% × R$ 2 mi = R$ 160 mil → IRPJ ≈ R$ 24 mil
• Ganho de capital: base = R$ 1,5 mi (ganho bruto) → IRPJ = R$ 225 mil

A decisão do CARF sinaliza que contribuintes que estruturaram operações com base na qualificação como receita operacional devem revisar:

1. Se a atividade imobiliária é efetivamente exercida — com histórico de transações, equipe dedicada, estrutura operacional e não apenas cláusula estatutária.
2. O risco de autuações retroativas, especialmente em operações em que os imóveis não integravam o ciclo de negócios habitual da empresa.
3. A necessidade de laudos e documentação robusta que comprovem o exercício real da atividade, em especial nos setores em que a posse de imóveis é instrumental (educação, saúde, hotelaria).

Para empresas que de fato exercem atividade imobiliária organizada, a Solução de Consulta Cosit 7/2021 ainda oferece amparo — mas a comprovação passa a ser mais exigente à luz deste precedente.

Conclusão

O CARF consolidou, no processo nº 15746.725123/2023-13, que a previsão formal no objeto social não é suficiente para que a venda de imóveis seja tratada como receita operacional no lucro presumido. Empresas que mantêm imóveis no ativo e cogitam aliená-los devem, antes da operação, avaliar se sua estrutura real suporta a caracterização como atividade imobiliária organizada — ou provisionar a diferença de carga tributária decorrente da classificação como ganho de capital.

Referências

• CARF, Acórdão no Processo nº 15746.725123/2023-13, julgado em maio de 2026
• Decreto nº 9.580/2018 (RIR/2018), art. 521
• Lei nº 9.430/1996, art. 25
• Lei nº 9.249/1995, art. 31
• Solução de Consulta Cosit nº 7/2021