ITBI e a LC 227/2026: nova base de cálculo do imposto imobiliário

Introdução

Em janeiro de 2026, o Congresso Nacional sancionou a Lei Complementar nº 227/2026, que alterou o Código Tributário Nacional (CTN) para redefinir a base de cálculo do ITBI – o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis de competência municipal. A mudança coloca frente a frente duas lógicas: a nova lei, que autoriza o fisco a estimar o "valor justo" do imóvel por critérios técnicos, e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que veda a tributação prévia por "valor de referência" unilateral. O resultado é um novo e relevante ciclo de contencioso no mercado imobiliário.

1. O que é o ITBI e qual era o regime anterior

O ITBI é cobrado pelos municípios nas transferências de propriedade imobiliária realizadas por ato inter vivos e oneroso – como compra e venda, dação em pagamento e arrematação em leilão. Está previsto no art. 156, II, da Constituição Federal de 1988 (CF/88) e regulamentado pelos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional (CTN), lei federal que contém normas gerais de direito tributário.

A base de cálculo do ITBI – o valor sobre o qual o imposto incide – sempre foi terreno disputado. Historicamente, muitos municípios utilizavam como referência o "valor venal" adotado para o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), calculado pela Planta Genérica de Valores (PGV) e frequentemente inferior ao preço real de mercado. Outros municípios iam além: criavam "tabelas de valor de referência" para o ITBI, fixadas administrativamente acima do preço declarado pelo comprador, gerando cobranças indevidas.

Esse cenário de insegurança levou a um volume expressivo de litígios, culminando em decisões do STJ e do STF que, até o final de 2025, pareciam ter estabilizado a questão.

2. O que mudou com a LC 227/2026

A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou os arts. 35 e 41 do CTN. As principais modificações foram:

Fato gerador. A lei explicitou que o ITBI incide exclusivamente sobre transmissões inter vivos e onerosas, separando-o formalmente do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, de competência estadual), que tributa heranças e doações.

Base de cálculo. A LC 227/2026 definiu "valor venal" como "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado". A lei autorizou a administração tributária municipal a estimar esse valor com base em ao menos um dos seguintes critérios: (a) análise de preços praticados no mercado imobiliário; (b) informações de cartórios e agentes financeiros; (c) localização, tipologia, destinação, padrão e área do imóvel; (d) outros parâmetros técnicos usualmente utilizados na avaliação de bens.

A mudança parece técnica, mas tem alto potencial litigioso: ao dar base legal para que o fisco estime o valor de mercado por métodos próprios, a lei reacende a possibilidade de os municípios contestarem o preço declarado pelo contribuinte com mais facilidade – o que era restringido de forma incisiva pela jurisprudência anterior.

3. Jurisprudência relevante

O STJ havia pacificado o tema no Tema 1.113 de recursos repetitivos (REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022), fixando três teses: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação ao IPTU; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade; (c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente – qualquer revisão exige processo administrativo nos termos do art. 148 do CTN.

A LC 227/2026 não contradiz o Tema 1.113 em tese, já que ambos adotam o valor de mercado como parâmetro. O problema está na aplicação prática: ao autorizar estimativas técnicas pelo fisco, a lei pode ser instrumentalizada pelos municípios para reinstituir, com roupagem de avaliação técnica, a lógica das tabelas de referência vedadas pelo STJ. Parte do Judiciário já sinalizou resistência a essa leitura, mantendo a proteção do Tema 1.113 mesmo após a edição da nova lei.

No STF, o Tema 796 (RE 796.376, Rel. Min. Marco Aurélio, Tribunal Pleno, j. 05/08/2020) fixou que a imunidade do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da CF/88 – que protege a transferência de imóveis para integralização de capital social – não alcança o valor que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Esse excedente é tributável, e a disputa sobre sua base de cálculo agora também passa pela LC 227/2026.

4. Impacto prático

Para compradores de imóveis. O risco de o fisco municipal tributar com base em valor estimado superior ao preço da transação é real. O contribuinte mantém o direito de contestar, com base no Tema 1.113 do STJ, qualquer cobrança que não tenha sido precedida de processo administrativo com contraditório (art. 148 do CTN). Guardar documentação da negociação – laudos, contratos, financiamentos bancários – passa a ser essencial para respaldar o valor declarado e rebater eventuais revisões fiscais.

Para empresas que integralizam imóveis no capital social. O conflito entre o Tema 796 do STF e a LC 227/2026 mantém o tema aceso. A imunidade cobre apenas o valor até o limite do capital social; o excedente é tributável; e a base de cálculo desse excedente poderá ser objeto de questionamentos ampliados com a nova lei.

Para o contencioso tributário. Espera-se aumento de autuações municipais lastreadas nos novos critérios técnicos, seguido de crescimento de embargos à execução e mandados de segurança. Municípios de alta valorização imobiliária – como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis – tendem a concentrar a maior parte dos litígios.

Conclusão

A LC 227/2026 avançou ao dar objetividade ao conceito de "valor venal" e conferir ao fisco municipal instrumentos técnicos para apuração do valor de mercado. Mas não encerrou o debate. A linha entre "avaliação técnica legítima" e "tabela de referência unilateral vedada pelo STJ" não está demarcada com clareza, e os tribunais precisarão definir os limites da nova lei à luz do Tema 1.113. O contribuinte que se deparar com cobrança de ITBI baseada em valor estimado pelo município deve exigir o processo administrativo prévio, produzir prova documental robusta do valor real da transação e, se necessário, buscar tutela judicial para garantir que a tributação incida sobre o preço efetivo do negócio.

Referências

Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm
Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), arts. 35, 38, 41 e 148. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
Constituição Federal de 1988, art. 156, II e §2º, I. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
STJ, REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022, DJe 03/03/2022 (Tema 1.113). Disponível em: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/
STF, RE 796.376, Rel. Min. Marco Aurélio, Tribunal Pleno, j. 05/08/2020, DJe 19/03/2021 (Tema 796). Disponível em: https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=796